재개발 보상금, ‘1억 2,000만원’ 산정받은 사례

 

 

안녕하세요. 법무법인 조율, “부동산 전문 유환 변호사”입니다.

 

 

법무법인 조율 – 부동산전문변호사

S 대기업, 대형로펌 출신 민사법 전문변호사

법무법인 조율, 변호사 & 세무사 자격증 취득

대한변호사협회 등록, 형사법 & 부동산전문변호사

 

 

[재개발, 왜 유환 변호사를 선택해야 할까?]

 

서울부동산전문변호사 상담, 왜 유환 변호사를 선택할까?

 

 

재개발 보상금 이의제기 → 결과 : ‘1억 2,000만원’ 인정

*의뢰인의 개인정보보호를 위해 각색되었음을 알려드립니다.

 

 

<< 사실관계 >>

 

 

의뢰인은 수십 년간 가족과 함께 소규모 자영업을 운영해 오던 중, 해당 지역이 재개발 구역으로 지정되면서 건물 철거 및 이주를 통보받게 되었지만, 감정평가에서는 약 7,000만 원의 낮은 보상금만 책정되었습니다.

 

 

특히, 영업보상 또한 형식적으로 소액만 산정되어 의뢰인은 납득하기 어려운 상황이었는데요.

 

 

하지만, 여기서 더 큰 문제는, 조합 측과의 협의 과정에서도 일방적인 감정 결과만을 기준으로 보상이 강요되고 있었고, 이의 제기 기한도 얼마 남지 않아 신속하고 전문적인 대응이 필요한 상황이었던 것입니다.

 

 

 

 

<< 부동산전문변호사의 조력 및 결과 >>

 

 

본 변호사는 다음과 같은 순서로 사건을 신속하게 파악하고 대응했습니다.

 

 

① 보상 산정 자료 전면 검토 및 이의신청 준비

 

감정평가서와 보상대상 목록을 세밀하게 분석한 결과, 건물의 연면적과 구조, 실질 사용 내역이 과소평가된 점, 영업보상의 산정 기준이 일반적 기준보다 현저히 낮다는 점을 확인했습니다.

 

 

② 영업 손실에 대한 객관적 자료 확보

 

장기간의 영업 내역, 세무자료, 거래내역 등을 토대로 실제 매출 기반의 보상자료를 준비하였고, 인근 유사 업종 사례를 비교자료로 제출했습니다.

 

 

③ 재개발조합 측과의 실무 협상

 

법률적 논거와 보상기준의 부당함을 조목조목 제시하며 협상을 주도했고, 무리한 소송 없이 실질적 보상금을 받아내는 방향으로 전략을 수립하였습니다.

 

 

협상 결과, 당초 7,000만 원에 불과했던 감정가에서 최종적으로 ‘1억 2,000만 원의 보상금’을 확정받았으며, 이는 당초 감정가 대비 약 70% 이상의 인상된 금액으로, 영업보상 항목에서도 유사 업종 사례보다 높은 기준을 적용받는 데 성공했습니다.

 

 

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1. 보상금 산정의 기준 시점이 적절한가요?

 

보상금은 통상 감정평가 기준일(공고일 또는 협의 개시일)을 기준으로 산정됩니다.

 

하지만 실제 시장 시세와 큰 차이가 나는 경우가 많고, 기준일이 시세 급등 이전으로 잡혀 불이익을 받는 경우도 많은 만큼, “기준일이 법령에 따른 적절한 시점인지”를 꼭 확인해 보셔야 합니다.

 

 

2. 내 부동산의 개별 특성이 제대로 반영됐나요?

 

보상금은 표준지 비교 방식으로 산정되다 보니, •상가 임대 수익, •도로 접면이나 코너 위치, •건물의 실제 사용현황 등은 제대로 반영되지 않는 경우가 많은 만큼, “내 부동산만의 입지적·영업적 가치가 평가에 반영됐는지”를 확인해야 합니다.

 

 

3. 인근 필지와의 보상 단가 비교는 해봤나요?

 

실제 같은 블록 내에서도 평당 수백만 원 단가 차이가 나는 경우가 있습니다.

 

그래서 비슷한 입지, 구조를 가진 토지나 건물과 비교했을 때 현저히 낮은 금액이라면 차별적 평가가 이루어진 것일 수 있기에, “인근 보상 사례와 비교하여 단가가 합리적인지”를 검토해 보셔야 합니다.

 

 

 

 

4. 감정평가사 선정 과정은 투명했나요?

 

감정평가는 사업시행자(조합 또는 시행사)가 선정한 감정평가사가 수행하게 됩니다.

 

이 경우, 시행자 측에 유리한 방식으로 평가될 가능성도 배제할 수 없습니다.

 

그래서 평가사 선정 과정에서 공정성이 결여되었는지도 체크해볼 필요가 있습니다.

 

 

5. 소송 또는 재감정 청구가 가능한가요?

 

보상금이 과소하다고 판단되면, 이의신청 또는 재감정 요청, 협의결렬 후 보상금 증액 소송 제기가 가능하고, 이때 법원은 감정서를 새로 감정인에게 의뢰하여 독립적인 판단을 하게 됩니다.

 

 

그러므로 전문가의 의견을 받아 법적 대응 가능성을 검토해보는 것이 중요합니다.

 

 

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